Изменения в порядке возмещения арендаторами расходов и затрат арендодателя |
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.02.2020 № 88 (далее — Постановление № 88) внесены изменения в Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденное постановлением Правительства от 07.06.2018 № 433 (далее — Положение).
Напомним, что изначально Положение утверждено во исполнение Указа Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», который регулирует порядок определения размера арендной платы при сдаче в аренду имущества, находящегося в госсобственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц. То есть Положение касается вопросов аренды государственного имущества. Согласно п. 1 этого документа им определяется порядок возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, понесенных арендодателем (ссудодателем) (расходы арендодателя (ссудодателя)).
Постановлением № 88 название Положения дополнено одним словом, и теперь это Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги.
Терминология
Претерпел изменение термин «другие услуги» — теперь под ним понимаются услуги, связанные с обеспечением сохранности и безопасности эксплуатации недвижимого имущества, за исключением услуг по охране имущества арендатора (ссудополучателя) и обслуживанию его средств и систем охраны (п. 2.1).
Напомним, что ранее под этим термином понимались услуги, связанные с охраной недвижимого имущества, обслуживанием систем охранно-пожарной сигнализации, видеонаблюдения, и иные услуги, связанные с обеспечением сохранности и безопасности эксплуатации такого имущества.
Техническое обслуживание лифта выделено из состава коммунальных услуг (п. 2.3) в отдельную услугу, и согласно п. 2.9 Положения данная услуга подразумевает под собой совокупность работ по поддержанию работоспособности лифта при его эксплуатации. В свою очередь, теперь коммунальные услуги — это горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро- и теплоснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами (п. 2.3).
Новое определение получил также и термин «санитарное содержание» — теперь это комплекс услуг по санитарной обработке (уборке) мест общего пользования и по соглашению сторон частей объекта недвижимого имущества, сданных в аренду (переданных в безвозмездное пользование), в том числе мойка или иная обработка, включая дезинфекцию, дезинсекцию, дератизацию, для соответствия их установленным санитарным требованиям.
Изменения в порядке определения размера расходов (затрат)
Согласно обновленной редакции п. 3 Положения порядок, сроки и размеры возмещения расходов арендодателя (ссудодателя), а также порядок их изменения определяются сторонами в соответствии с Положением при заключении договоров аренды (безвозмездного пользования) и отражаются в таких договорах либо в отдельно заключенных договорах на возмещение расходов (затрат).
При этом содержится подстрочное примечание о том, что в договорах отражаются значения размеров возмещения в долях или иных единицах измерения, определенных в соответствии с Положением.
Указанный пункт после ч. 1 также дополнен частью, согласно которой размеры общей площади и площади мест общего пользования недвижимого имущества определяются по техпаспорту, а при отсутствии возможности определения размеров площадей по техпаспорту — путем обмера помещений комиссией, создан-ной арендодателем (ссудодателем), с включением в нее представителей арендаторов (ссудополучателей).
Кроме того, что часть 2 данного пункта стала частью 3, в обновленной редакции в ней теперь говорится, что размер суммы возмещения расходов арендодателя (ссудодателя) должен быть подтвержден расчетами и (или) калькуляциями, составляемыми арендодателем (ссудодателем), с их представлением арендатору (ссудополучателю) по его требованию.
Значительные изменения внесены в п. 4 Положения. Часть 1 указанного пункта говорит, что определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) осуществляется по:
· горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации), техническому обслуживанию лифта — пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физлиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физлиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, если иное не установлено соглашением сторон;
· теплоснабжению — пропорционально доле площади отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади отапливаемого недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон, а в случае различной высоты недвижимого имущества — пропорционально доле объема отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общем объеме отапливаемого недвижимого имущества без учета мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон;
· электроснабжению — пропорционально доле мощности и продолжительности работы электроприемников арендатора (ссудополучателя) в общей мощности и продолжительности работы электроприемников в объекте недвижимого имущества, если иное не установлено соглашением сторон;
· прочим расходам арендодателя (ссудодателя), в том числе по другим услугам, капремонту, санитарному содержанию мест общего пользования, содержанию, эксплуатации недвижимого имущества, текущему ремонту, — пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон.
Порядок определения возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) по газоснабжению и по обращению с твердыми коммунальными отходами не изменился.
В соответствии с изменениями, внесенными в ч. 3 п. 4 Положения, часть затрат арендодателя (ссудодателя) на электроснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся:
· на места общего пользования, за исключением лифтов, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования;
· на работу лифта, пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физлиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физлиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, если иное не установлено соглашением сторон.
Согласно дополнению, внесенному в ч. 4 п. 4 Положения, затраты на техническое обслуживание лифта и электроснабжение на работу лифта возмещаются арендатором (ссудополучателем) в случае, если арендуемое (предоставленное в безвозмездное пользование) недвижимое имущество находится выше первой остановочной площадки в капитальном строении (здании, сооружении), оборудованном лифтом, с учетом конструктивных особенностей расположения остановочных площадок лифта.
Теперь в Положении говорится, что затраты (было — расходы) по капремонту возмещаются в отношении недвижимого имущества, передаваемого в безвозмездное пользование, в обязательном порядке (ч. 6). Расходы (затраты) на работы по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества:
· произведенные для арендодателя (ссудодателя) на основании заключенных договоров сторонними организациями, возмещаются арендатором (ссудополучателем) исходя из фактических затрат арендодателя (ссудодателя) по оплате выполненных работ (оказанных услуг);
· произведенные арендодателем (ссудодателем) собственными силами, возмещаются арендатором (ссудополучателем) на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5%.
Новое в порядке определения размера расходов (затрат)
Кроме того, Положение дополнено п. 41–43.
Так, п. 41 теперь установлено, что при сдаче в аренду (предоставлении в безвозмездное пользование) недвижимого имущества и (или) его частей для размещения имущества арендатора (ссудополучателя), работающего в автономном режиме (без создания рабочих мест), осуществляется возмещение расходов арендодателя (ссудодателя) по:
· коммунальным услугам (электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация)) — при наличии отдельно установленных приборов учета расхода на соответствующие коммунальные услуги на основании показаний этих приборов, при их отсутствии — по соглашению сторон;
· содержанию, эксплуатации, капремонту, текущему ремонту недвижимого имущества, другим услугам и прочим расходам арендодателя (ссудодателя), связанным с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества, — в порядке, определенном соглашением сторон.
В свою очередь, согласно п. 42 Положения при почасовой аренде (безвозмездном пользовании) недвижимого имущества сумма возмещаемых расходов арендодателя (ссудодателя) рассчитывается за час исходя из размера возмещаемых расходов, определенного за месяц, разделенного на среднемесячное количество расчетных рабочих часов. При этом установлено, что в расчет суммы возмещаемых расходов при почасовой аренде (безвозмездном пользовании) недвижимого имущества принимается среднемесячное количество расчетных рабочих часов, полученное делением годовой расчетной нормы рабочего времени, установленной законодательством на год, в котором заключен договор аренды (безвозмездного пользования) недвижимого имущества, на 12 месяцев.
В соответствии с п. 43 Положения вопросы возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов арендодателя (ссудодателя), не урегулированные Положением, решаются в рамках договорных отношений между арендодателем (ссудодателем) и арендаторами (ссудополучателями).
Постановление № 88 вступило в силу 1 марта 2020 г.
<...>